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Avant de répondre à la question, il faut tout d’abord définir ce qu’est une véranda et ce qu’on appelle une surface habitable.
Une véranda est un espace additionnel constitué principalement de vitres et rattaché à une maison pour obtenir une pièce supplémentaire. Elle est donc attachée à l’habitation et ne peut pas, par exemple, être considérée comme une construction isolée au milieu d’un jardin. Généralement, les vérandas sont utilisées comme pièces à vivre supplémentaires, par exemple comme salon, jardin d’hiver, salle à manger lumineuse ou terrasse d’intérieur.
Quelle différence entre surface habitable et surface Carrez ?
La surface habitable, au sens de la loi Boutin, correspond à la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, les gaines, les embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas non plus prises en compte.
Parmi les surfaces exclues du calcul de la surface habitable, on trouve notamment les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les remises, les dépendances et les vérandas. Même si une véranda est chauffée, isolée ou utilisée toute l’année, elle ne doit donc pas être intégrée à la surface habitable au sens strict.
Il faut toutefois distinguer la surface habitable loi Boutin de la surface privative loi Carrez. La loi Boutin s’applique principalement aux locations de résidence principale, tandis que la loi Carrez concerne la vente d’un lot de copropriété. Dans certains cas, une véranda peut être prise en compte dans la surface Carrez si elle est close, couverte, privative et si sa hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètre. En revanche, elle ne sera pas comptabilisée si elle correspond à une partie commune à jouissance privative, comme cela peut arriver en copropriété.
Vente et location
En cas de vente d’une maison individuelle, la véranda ne doit pas être présentée comme de la surface habitable. Elle peut toutefois être mentionnée séparément, car elle représente un atout pour le bien et peut améliorer son confort d’usage. En cas de vente d’un appartement ou d’un lot en copropriété, il faut vérifier si elle peut entrer ou non dans le calcul de la surface Carrez.
Dans le cas d’une location, la surface habitable indiquée dans le contrat de bail ne doit pas inclure la véranda. Il est toutefois possible de la signaler à part, comme une surface annexe ou un espace complémentaire, afin d’informer clairement le locataire sur les caractéristiques du logement.
La réponse est donc non : une véranda ne compte pas comme surface habitable. Elle peut en revanche avoir une valeur d’usage importante et, selon les cas, être prise en compte dans d’autres calculs immobiliers, notamment pour la surface Carrez ou certaines démarches administratives.
Mesurer l’impact fiscal
L’ajout d’une véranda habitable doit impérativement être déclaré auprès des impôts, car elle modifie la surface taxable de la maison. Toute création de surface close et couverte, utilisable comme pièce à vivre, entraîne une réévaluation de la taxe foncière et, dans certains cas, de la taxe d’habitation.
Il est donc obligatoire de signaler l’existence d’une véranda chauffée et isolée comme surface habitable, en remplissant le formulaire H1 dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux. L’impact fiscal se traduit principalement par une augmentation des impôts locaux, proportionnelle à la surface ajoutée. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de mettre à jour la valeur locative cadastrale du bien, qui sert de base au calcul de ces taxes. En cas d’oubli ou d’omission, le propriétaire s’expose à des sanctions et à un redressement fiscal. Il est donc essentiel de respecter ces obligations dès lors qu’une véranda devient une extension habitable du logement.
Évaluer l’impact immobilier
La présence d’une véranda, et plus encore d’une véranda habitable, peut valoriser un bien immobilier en augmentant la surface exploitable et en offrant un espace de vie supplémentaire. Lors de la vente, une véranda bien conçue, isolée et chauffée, intégrée à l’espace principal de la maison, est perçue comme un atout par de nombreux acquéreurs. Elle peut ainsi contribuer à une plus-value et à une meilleure attractivité du bien sur le marché.
Cependant, une véranda habitable influence également le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), car elle doit répondre aux mêmes exigences thermiques que le reste du logement. Une véranda mal isolée ou énergivore peut dégrader la note DPE, tandis qu’une véranda performante peut au contraire valoriser le bien. Dans le contexte immobilier, la valorisation d’une véranda dépend donc de sa qualité d’intégration, de son confort et de son efficacité énergétique. Une véranda habitable, si elle est bien réalisée, apporte généralement une plus-value financière et une meilleure présentation du bien à la vente.
