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En matière de vente immobilière, la garantie d’éviction protège l’acheteur contre toute atteinte à la jouissance paisible du bien après la signature. Le vendeur doit transmettre un logement, une maison ou un terrain dont l’acquéreur peut user librement, sans être inquiété par une revendication de propriété, un droit non déclaré ou un trouble causé par le vendeur lui-même. Concrètement, si un tiers prétend détenir un droit sur le bien vendu, ou si l’acheteur découvre une charge qui limite son usage alors qu’elle n’avait pas été portée à sa connaissance, la garantie d’éviction peut être mise en œuvre.
L’article 1625 du code civil indique:
La garantie que le vendeur doit à l’acquéreur a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.
L’article 1626 du code civil indique:
Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.
En pratique, la garantie d’éviction s’applique dès lors que l’acheteur ne peut plus jouir paisiblement de son bien après la vente. Elle couvre d’abord les troubles de fait causés par le vendeur lui-même, par exemple s’il gêne l’usage du bien ou tente d’en reprendre la maîtrise. Elle vise aussi les troubles de droit, lorsque le vendeur ou un tiers revendique un droit sur le bien vendu, comme une propriété, une servitude ou un usage incompatible avec les droits de l’acheteur.
Ainsi, l’acheteur bénéficie automatiquement de cette garantie, même si rien n’est mentionné à ce sujet dans le contrat de vente, et toute convention contraire est nulle. Par exemple, si le vendeur est malhonnête et a vendu un bien hypothéqué, l’acheteur pourra normalement demander l’annulation et le remboursement du bien.
Par exception à la garantie du fait des tiers, si le trouble est un trouble de fait d’un tiers, le vendeur n’est pas responsable. Cela peut être par exemple une route mal entretenue par la copropriété et qui empêche l’acheteur d’accéder à son parking.
Fait des tiers : portée
La garantie du fait des tiers protège l’acheteur contre les troubles de droit émanant de personnes autres que le vendeur, qui revendiquent un droit sur la chose vendue (par exemple, un tiers qui se prétend propriétaire ou titulaire d’une servitude non apparente). Pour que l’acheteur puisse invoquer cette garantie, trois conditions doivent être réunies : le trouble doit être de droit (et non de fait), il doit avoir une origine antérieure à la vente, et il ne doit pas avoir été déclaré par le vendeur ni être connu de l’acheteur au moment de la vente.
Contrairement à la garantie du fait personnel, la garantie du fait des tiers n’est pas d’ordre public. Les parties peuvent donc prévoir par contrat des clauses d’exclusion ou de limitation de cette garantie, sauf en cas de mauvaise foi du vendeur. Même en cas d’exclusion, si l’acheteur n’a pas acheté à ses risques et périls ou s’il ignorait le trouble, le vendeur doit restituer le prix de vente.
Fait personnel du vendeur
La garantie du fait personnel interdit formellement au vendeur de troubler la possession de l’acheteur, que ce soit par des actes matériels (troubles de fait) ou par des actions en justice contestant le droit de propriété de l’acheteur (troubles de droit). Par exemple, le vendeur ne peut pas revendiquer le bien vendu, ni exercer un droit d’usufruit ou imposer une servitude non déclarée. Cette garantie est d’ordre public : toute clause contractuelle visant à en limiter ou à en exclure l’application est réputée nulle et sans effet.
Le vendeur reste tenu de cette garantie même si le trouble qu’il cause aurait été licite s’il était le fait d’un tiers. Cette obligation assure à l’acheteur une protection maximale contre toute remise en cause de sa propriété ou de sa jouissance issue du comportement du vendeur.
Exemples et distinctions
Un exemple plus opérationnel consiste à distinguer, lors de l’achat d’un fonds de commerce, le trouble de droit du trouble de fait : si un voisin conteste juridiquement le titre de propriété du local ou l’existence d’une servitude non révélée, l’acheteur peut être contraint d’abandonner tout ou partie de son droit d’usage, ce qui relève de la garantie d’éviction ; en revanche, si un tiers se contente de gêner l’exploitation par des nuisances matérielles sans remettre en cause le droit de l’acheteur, il s’agit d’un trouble de fait, qui n’ouvre pas la même protection. En conséquence pratique, l’acheteur évincé en droit peut obtenir la restitution du prix ou des dommages-intérêts, alors qu’en cas de simple trouble de fait il devra en principe agir sur un autre fondement.
Il convient de distinguer la garantie d’éviction de la garantie des vices cachés : la première protège contre les troubles juridiques affectant la possession ou la propriété du bien, tandis que la seconde concerne les défauts matériels cachés du bien vendu. Parmi les différentes garanties, on retrouve aussi la garantie de conformité, à ne pas confondre avec la garantie d’éviction, qui porte sur l’adéquation du bien livré à ce qui était convenu. L’intervention d’un tiers, par exemple un voisin revendiquant un droit de passage non mentionné lors de la vente, illustre concrètement la mise en œuvre de la garantie d’éviction.
Bail commercial et cessions
Dans le cadre d’un bail commercial, la garantie d’éviction impose au bailleur de garantir le preneur contre tout trouble de jouissance émanant de sa part ou de tiers ayant un droit antérieur. Cette disposition, distincte des règles applicables à la vente immobilière, constitue une extension à d’autres contrats. Cela signifie que le locataire doit pouvoir exploiter paisiblement les locaux loués. Si le bailleur ou un tiers vient à troubler cette jouissance (exemple : revendication de propriété, trouble de voisinage dû à une faute du bailleur), le locataire peut demander réparation ou résiliation du bail.
Cas particulier hors sujet principal : en matière de cession d’actions ou de parts sociales, la garantie d’éviction s’applique différemment : le cédant doit garantir au cessionnaire que les titres cédés ne font l’objet d’aucune contestation et que la société n’est pas exposée à un risque juridique non révélé. La garantie d’éviction limite aussi la liberté d’entreprendre du vendeur, notamment via des clauses de non-concurrence, qui empêchent le cédant de se réinstaller ou de concurrencer l’activité cédée pendant une certaine durée et sur une zone définie. Ces clauses sont souvent intégrées pour renforcer la protection du cessionnaire contre tout risque d’éviction économique ou juridique.
Sanctions et recours
En cas d’éviction, l’acquéreur peut exercer plusieurs recours contre le vendeur. Si l’éviction est totale, il peut demander la résolution de la vente, c’est-à-dire l’annulation du contrat avec restitution du prix payé, ainsi que des dommages-intérêts pour le préjudice subi (frais engagés, amélioration du bien, trouble de jouissance, etc.). Si l’éviction est partielle, l’acquéreur peut obtenir une réduction du prix proportionnelle à la perte de jouissance, ainsi que des indemnités complémentaires.
La prescription de l’action fondée sur la garantie d’éviction obéit au délai de droit commun des actions personnelles et mobilières, fixé à 5 ans à compter du jour où l’acquéreur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir (art. 2224 du Code civil), sous réserve des règles spéciales éventuellement applicables selon la situation. Selon le type d’éviction, le régime diffère : en cas d’éviction totale, l’acquéreur peut obtenir la restitution du prix et les frais exposés ; en cas d’éviction partielle ou de trouble de droit, l’indemnisation est appréciée selon le préjudice subi, avec, le cas échéant, remboursement des frais de justice, des dépenses utiles sur le bien et réparation de certains préjudices complémentaires. La garantie d’éviction a pour objet de replacer l’acquéreur dans la situation qui aurait été la sienne si l’éviction n’était pas intervenue.
