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Si vous souhaitez une réponse rapide à cette question, la réponse est indéniablement non, il n’est en théorie pas possible de louer une chambre dont la taille est inférieure à 9 m². Même s’il existe quelques exceptions. Mais essayons d’être un peu plus précis et de mieux comprendre les tenants et les aboutissants de cette question. Le décret du 30 janvier 2002 indique des normes de décence concernant la location de logement. Pour mettre fin ou du moins limiter les abus des marchands de sommeil, le gouvernement Français a mis en place des règles strictes. La surface habitable doit faire au moins 9 m² et la hauteur du plafond doit être égale ou supérieure à 2,20 mètres. Cette surface concerne la pièce principale de la location. Ainsi, un appartement de 15 m² avec salle de bains et toilettes ne pourra pas être loué si la pièce principale est inférieure à 9 m². Ces règles s’appliquent aussi bien à un studio qu’à un appartement familial, et elles concernent tout bien immobilier mis en location à titre de résidence principale.
Cette loi existe pour toute la France mais il est nécessaire de bien connaître les règlements sanitaires départementaux (RSD). En effet, certains départements ont fixé une surface minimum plus grande. C’est par exemple le cas de la Loire-Atlantique, où le règlement sanitaire départemental impose des exigences plus strictes.
Comment bien calculer la surface du logement ?
Le code de la construction et de l’habitation via l’article R 111 – 2 explique en détail le mode de calcul de la surface habitable : « C’est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres…. »
Les combles non aménagés, les caves, sous-sols ou même les vérandas, ne peuvent pas faire partie des surfaces habitables. Nous vous invitons à lire cet article. Pour calculer la surface du logement, il est recommandé de faire appel à un professionnel, notamment lorsqu’un doute existe sur les mètres carrés réellement disponibles.
Existe-t-il des exceptions à cette règle ?
La loi indique que la surface doit être supérieure à 9 m² ou que le volume habitable doit dépasser 20 m³. Cela signifie que si votre plafond est suffisamment haut, il est possible que celui-ci dépasse 20 m³ même si la surface est inférieure à 9 m². Par exemple, si la hauteur sous plafond d’au moins 2,50 mètres permet d’atteindre ce volume, le critère peut être considéré comme respecté. Si jamais vous mettez votre bien en location saisonnière sur air bnb, ou si vous louez votre pièce comme espace de stockage ou comme bureau, la règle des 9 m² ne s’applique pas. Il faudra néanmoins contacter la commune pour savoir si cela est autorisé ou non, car certaines autorisations ou un permis peuvent être nécessaires.
| Situation | Règle des 9 m² applicable ? | Précision |
|---|---|---|
| Location d’habitation classique | Oui | La pièce principale doit atteindre au moins 9 m², sauf si le volume habitable dépasse 20 m³. |
| Colocation | Oui | La règle s’apprécie en principe chambre par chambre pour chaque espace privatif occupé comme pièce principale. |
| Vente d’un bien | Non | Un bien de moins de 9 m² peut être vendu, la règle vise la location d’habitation. |
| Achat d’un bien | Non | Il est légal d’acheter un bien de moins de 9 m². |
| Location saisonnière | Non | La règle de décence de la location d’habitation ne s’applique pas de la même façon. |
| Location comme bureau | Non | Le local n’est pas utilisé comme logement d’habitation. |
| Location comme espace de stockage | Non | Il ne s’agit pas d’une pièce louée pour habiter. |
Peut-on acheter ou vendre des logements inférieurs à 9 m² ?
La règle des 9 m² existe uniquement pour de la location d’habitation. Vous avez totalement le droit d’acheter ou de vendre un bien dont la superficie est inférieure à 9 m². Dans le secteur immobilier, il est courant de voir des annonces proposant des surfaces réduites, notamment pour des logements à usage secondaire ou des chambres de service.
Que risque-t-on sinon si l’on loue un logement dont la surface est inférieure à 9 m² ?
Dans ce cas, le bail est nul et le locataire peut partir à tout moment. Il peut également demander le remboursement des loyers payés. Aussi, vous prenez le risque que votre logement soit considéré comme insalubre, dans ce cas, vous devrez trouver et payer de votre poche une location pour votre ancien locataire. Sur le plan juridique, le locataire peut aussi saisir la justice pour faire constater l’absence de logement décent, ce qui peut entraîner des conséquences financières importantes.
Cas de la colocation et du logement
En colocation, la règle des 9 m² s’applique à chaque chambre individuelle destinée à être occupée comme pièce principale. Une chambre de moins de 9 m² ne peut donc pas être louée seule à un colocataire, sauf si la surface totale du logement et des parties communes permet de compenser, mais cela reste très encadré. La loi privilégie l’appréciation pièce par pièce pour les chambres, même si la surface globale du logement est supérieure à la norme minimale. Pour un enfant occupant une chambre, les mêmes exigences de surface minimale s’appliquent.
Les exigences sont similaires entre location classique et colocation, car la décence du logement est évaluée pour chaque pièce principale. Une petite chambre ne peut pas être compensée par de grandes pièces communes : chaque occupant doit disposer d’un espace privatif conforme. Les propriétaires doivent donc veiller à respecter ces critères pour éviter tout litige ou remise en cause du bail. En revanche, il est possible de louer un logement avec une chambre inférieure à 9m2 si elle n’est pas destinée à être occupée comme pièce principale, mais cette situation reste rare et doit être clairement mentionnée dans le contrat.
Contester en VEFA ou après livraison
Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), si une chambre livrée mesure moins de 9 m² alors qu’elle était prévue comme chambre dans les plans, l’acquéreur peut contester la conformité du bien. Une différence significative de surface ou le non-respect des critères d’habitabilité (surface, hauteur sous plafond) peut ouvrir droit à réparation, voire à une diminution du prix ou à une annulation de la vente selon l’importance du défaut. Des travaux correctifs peuvent alors être exigés.
Pour exercer un recours, il est essentiel de faire constater la non-conformité par un huissier ou un expert et de comparer la surface réelle à celle prévue au contrat. Il convient ensuite de mettre en demeure le promoteur ou le constructeur de rectifier la situation ou de proposer une compensation. Les recours peuvent aller jusqu’à la voie judiciaire si aucun accord amiable n’est trouvé. Il est donc crucial de bien vérifier les surfaces livrées et de conserver tous les documents contractuels. Avant de signer, il est conseillé de passer par une agence compétente et de se faire accompagner pour vérifier les caractéristiques du bien.
